Construir una nave industrial en Perú suena directo, pero la realidad es que el camino arranca mucho antes del hormigón y el acero. En mi caso, cuando levantamos nuestro primer polígono industrial en la zona de Lurín, el verdadero reto no fue la obra: fue dominar la documentación previa y alinear el diseño con la operación real del cliente. Con la práctica fuimos afinando el proceso y hoy lo resumo en pasos claros que a mí me habrían ahorrado meses.
1. Documentación y permisos que habilitan el proyecto
Compatibilidad de Uso y Parámetros Urbanísticos: cómo verificar viabilidad
Antes de cualquier render bonito, yo me siento con el plano de zonificación y pido Compatibilidad de Uso y Parámetros Urbanísticos. Aquí separo sueños de proyectos viables. En Lurín aprendí que este filtro es el que manda: si no pasa compatibilidad y parámetros, no hay proyecto.
Checklist rápido:
- Zonificación compatible (I1, I2, I3 según el caso).
- Alturas máximas, retiros, ocupación de suelo, estacionamientos.
- Condiciones de carga y descarga (muelles, patios) y radios de giro posibles en el lote.
- Restricciones por servidumbres, líneas de alta tensión o fajas ribereñas.
Mi recomendación: solicita los parámetros por escrito y guárdalos como contrato de realidad. Con eso, el arquitecto deja de adivinar y el dueño sabe qué comprar/ajustar.
Licencia de Edificación (FUE, modalidades y planos mínimos)
Con compatibilidad y parámetros en mano, voy a Licencia de Edificación. Organizo el expediente con FUE, memoria descriptiva, planos (arquitectura/estructuras/instalaciones), firmas y especialidades. Algo que nos acortó tiempos fue estandarizar formatos (nombres de láminas, escalas, cajetines y revisiones). Si el municipio ofrece ventanilla única o modalidad especial para industrial, lo aprovecho.
Tip práctico: deja una “ruta crítica” documental clara —quién entrega qué y cuándo— y revisión cruzada entre arquitectura, estructura e instalaciones para matar interferencias.
ITSE/Defensa Civil y Licencia de Funcionamiento: qué esperar
Para operar, la ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones) es clave. Yo la preparo desde el diseño: salidas, señalización, extintores/rociadores, hidrantes, iluminación de emergencia, compartimentación si aplica. Llegado el momento, la inspección fluye porque todo ya estaba previsto. Finalmente, tramito la Licencia de Funcionamiento con el expediente limpio y los planos “as built” coherentes.
En mi experiencia, el orden que acorta meses es: compatibilidad → parámetros → licencia → ITSE → funcionamiento.
2. Terreno y localización
Zonificación industrial (I2/I3) y accesos logísticos
No hay layout que aguante si el acceso es un cuello de botella. Evalúo ingresos y salidas a vías arteriales, restricciones a la circulación pesada y ventanas horarias municipales. En Lurín, por ejemplo, la cercanía a la Panamericana y a nodos logísticos cambió por completo la facturación del cliente por la reducción de tiempos muertos.
Suelos, drenaje y nivel freático: impacto en costos y plazos
Un estudio de suelos temprano me ha salvado presupuestos: CBR, capacidad portante, expansividad y nivel freático. Con eso dimensiono losas, zapatas o plateas y decido si conviene suelo mejorado o técnicas como cal/cemento. Cuando ignoras el agua subterránea, el presupuesto te lo recuerda durante años.
Servidumbres, factibilidades y entorno (ruido, riesgos, vecinos)
No es solo “mi lote”: son mis servicios (energía, agua, desagüe, data) y mis vecinos. Pido factibilidades rápido y reviso riesgos (inundaciones, químicos cercanos, incendios externos). Si hay servidumbre, la diseño como oportunidad (vial interna, área verde, estacionamientos) y no como trampa.
3. Operación primero: layout y flujos
Altura libre, luces, pasillos y radios de giro
La nave es la casa de la empresa: si el layout no refleja sus flujos, se pagará ese error todos los días. Yo parto de la operación objetivo: tipo de racks (selectivo, drive-in, shuttle), altura libre útil (claro con rociadores y luminarias), luces estructurales y pasillos (VNA/convencional). La geometría del pórtico se define por la manipulación y la altura del último nivel de rack.
Muelles, patios, puertas y circulación de camiones
Diseño muelles por pico de operación (camiones/hora), mezcla de vehículos y tiempo de permanencia. Considero niveladores, abrigos, puertas seccionales y patios de maniobra con radios generosos. En un proyecto en Lurín, ajustar 1 m el retroceso frontal nos permitió 2 muelles adicionales sin crecer el terreno: el ROI de esa decisión fue inmediato.
Crecimiento escalonado (expansiones y fases)
La expansión es más barata en el plano que en la obra. Dejo juntas de construcción, previsión de pórticos futuros, canalizaciones “tapadas” y capacidad eléctrica escalable. Si el cliente quiere duplicar metros en 3 años, lo diseño desde hoy (portones, vialidades, vacíos previstos).
4. Estructura, envolvente y sistemas
Acero vs. tilt-up vs. mixto: costo/plazo/mantenimiento
No “vendo” materiales; propongo soluciones que aceleren operación y mantenimiento. Me fijo en plazo, disponibilidad de cuadrillas, repetitividad y mantenimiento de la envolvente.
| Sistema | Plazo típico | Ventajas clave | Atención especial |
|---|---|---|---|
| Acero (pórtico) | Rápido | Ligero, luces amplias, fácil expansión | Corrosión/ambiente, uniones, viento |
| Tilt-up (muro) | Medio | Robustez, buen desempeño térmico/acústico | Izajes, juntas, acabados |
| Mixto | Variable | Optimiza costos; estructura + panel | Coordinación de especialidades |
Cubiertas, aislamiento e iluminación natural
La cubierta define confort y opex: estudio pendientes, lámina/fibrocemento/TPO, iluminación natural con domos (sin encandilar racks) y ventilaciones cenitales. Busco un equilibrio: menos luminarias encendidas, menos calor y menos filtraciones.
Incendios (rociadores/hidrantes), ventilación y energía
Para almacenamiento, dimensiono rociadores por riesgo, hidrantes exteriores y sectorización si corresponde. En ventilación, tomo caudales por renovación y por control de calor; en energía, pienso en capacidad instalada, factor de simultaneidad y previsión fotovoltaica (aunque sea en segunda etapa).
5. Costos, cronograma y control de obra
Ruta crítica y hitos (de permisos a recepción)
Mi ruta típica: parámetros/compatibilidad → expediente → licencia → obras preliminares → cimentación/estructura → envolvente → instalaciones → acabados → pruebas/ITSE → operación. En el primer polígono de Lurín nos “comimos” semanas por no alinear plazos municipales con la llegada de acero: ahora amarro compras al estado del expediente.
Presupuesto, contingencias y compras inteligentes
Separo el presupuesto en capex duro (obra) y capex con impacto en opex (iluminación LED, cubierta, ventilación). Dejo 10–15 % de contingencia si el estudio de suelos es básico; baja si el informe geotécnico es serio. Compras por paquetes (estructura, cubierta, puertas, muelles) y homologo propuestas para comparar peras con peras.
Supervisión, QA/QC y pruebas de puesta en marcha
La obra no se “revisa” al final: se controla cada semana. Hago checklists de QA/QC para losas (planicidad), pernos de anclaje, plomos, estanqueidad de cubierta y pruebas de sistemas contra incendio. Llegar a la ITSE con todo probado es la diferencia entre abrir en fecha o pagar meses de alquiler sin facturar.
6. Checklist final de 20 ítems para no olvidar
- Compatibilidad de Uso aprobada y Parámetros Urbanísticos vigentes.
- Título de propiedad y servidumbres mapeadas.
- Estudio de suelos (CBR, nivel freático) y estrategia de mejoramiento.
- Factibilidades: agua, desagüe, energía, data.
- Accesos y radios de giro verificados con flota real.
- Altura libre útil diseñada para el tipo de rack.
- Luces estructurales y pasillos acordes a equipos (VNA/convencional).
- Número de muelles por pico horario y patios dimensionados.
- Previsión de expansiones (juntas, portones, canalizaciones).
- Definición de sistema: acero / tilt-up / mixto con criterio de plazo/opex.
- Cubierta: pendiente, impermeabilización y iluminación natural sin deslumbrar.
- Ventilación (natural/mecánica) dimensionada por ocupación y calor.
- Rociadores/hidrantes y sectorización según riesgo.
- Canalizaciones eléctricas y capacidad escalable (pensando en FV).
- Documentación para Licencia de Edificación completa y coordinada.
- Planos coherentes para ITSE desde el diseño (no al final).
- Cronograma integrado: trámites ↔ compras ↔ obra.
- Presupuesto con contingencias según riesgo geotécnico.
- Contratos por paquetes con especificaciones homologadas.
- QA/QC semanal y pruebas de sistemas antes de la inspección
7. Conclusión: cómo asegurar el éxito logístico y operativo
Cuando integro documentación ordenada, layout por flujos y soluciones constructivas a medida, el resultado se siente desde el día 1. En mi experiencia, la nave es la casa de la empresa y debe crecer con ella; si además dominas los trámites (compatibilidad, parámetros, licencia, ITSE) y eliges bien el sistema (acero/tilt-up/mixto), el éxito logístico y operativo es casi asegurado.
FAQs
1) ¿Qué se tramita primero: compatibilidad o licencia?
Primero Compatibilidad de Uso y Parámetros; con eso armado, preparas el expediente de Licencia de Edificación. Luego, pruebas e ITSE para operar y, finalmente, Licencia de Funcionamiento.
2) ¿Cómo estimo cuántos muelles necesito?
Calcula camiones por pico horario, tiempo medio de atención y una holgura del 15–20 %. Si trabajas con doble turno o hay sazonalidad, dimensiona por el escenario exigente.
3) ¿Altura libre recomendada?
Depende del rack y la manipulación. Para selectivo, suelo ir a 10–12 m útiles; para VNA y shuttle, más altura y mejor planicidad de losa.
4) ¿Acero vs. tilt-up, cuál conviene?
Si el plazo manda y hay buena metalmecánica disponible, acero. Si buscas robustez y masa térmica, tilt-up. Lo mixto te deja optimizar.
5) ¿Cuánta contingencia presupuestar?
Con geotecnia sólida, 5–8 %. Si el estudio es básico o el nivel freático es alto, 10–15 %
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